Temaer - F-J
Felleskostnader – hva betaler vi egentlig for?
Tilbake
Snøen må måkes, bygningene må vedlikeholdes og søppelet må hentes. Selv om vi gjerne skulle sett at dette ordnet seg selv, har verken taket eller søppelkassene egen bankkonto.
Derfor betaler vi felleskostnader: vår del av utgiftene til å eie, drive og ta vare på Dyretråkket borettslag.
Derfor betaler vi felleskostnader: vår del av utgiftene til å eie, drive og ta vare på Dyretråkket borettslag.
Hva går pengene til?
I Dyretråkket borettslag er det samlede årsbeløpet for 2026 på 16 millioner kroner. Dette omfatter driftskostnader og øvrige fellesutgifter, samt renter og avdrag på borettslagets lån.
Pengene går blant annet til:
• Vedlikehold av bygninger og uteområder som borettslaget har ansvar for.
• Forsikring av borettslagets bygninger.
• Kommunale avgifter, blant annet renovasjon, vann og avløp.
• Vaktmestertjenester, snørydding og renhold.
• Strøm til fellesarealer og tekniske anlegg.
• Administrasjon, regnskap og andre nødvendige tjenester.
• Bredbånd og TV gjennom borettslagets kollektive avtale.
• Renter og avdrag på borettslagets lån.
Hva pengene brukes til, kommer frem av borettslagets regnskap, som legges frem for generalforsamlingen. Styret fastsetter de månedlige innbetalingene til dekning av felleskostnadene.
Det er med andre ord mye som skal holdes i gang – også på dager da det mest synlige som skjer, er at vaktmesteren skifter en lyspære.
Hvorfor betaler ikke alle det samme?
Felleskostnadene fordeles etter en fordelingsnøkkel. Den bestemmer hvor stor del av kostnadene hver bolig skal dekke.
I borettslag bygger fordelingen normalt på verdiforholdet mellom boligene eller andre retningslinjer i den opprinnelige bygge- og finansieringsplanen. Fordelingen følger derfor ikke nødvendigvis antall kvadratmeter alene.
To like store boliger kan dermed ha ulike felleskostnader. Skal vi forklare forskjellen mellom to bestemte boliger, må vi se på borettslagets vedtekter og grunnlaget for fordelingsnøkkelen – ikke bare på størrelsen eller hva boligene ville blitt solgt for i dag.
I tillegg kan enkelte tjenester faktureres bare til bestemte boliger. Hos oss gjelder dette blant annet trappevask, som bare faktureres til andelseiere med blokkleilighet.
Fordelingsnøkkelen er altså ikke noe styret finner på når neste måneds faktura skal sendes ut.
Kan fordelingsnøkkelen endres?
Ja, men ikke bare fordi et flertall synes en annen fordeling virker mer rettferdig.
Borettslagsloven skiller mellom flere situasjoner:
• Fordelingen skal justeres dersom endringer i boligene eller eiendommen fører til vesentlige endringer i verdiforholdene.
• Når særlige grunner taler for det, skal enkelte kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.
• En annen fordeling enn den loven ellers gir grunnlag for, krever samtykke fra de andelseierne som berøres. Berører endringen alle, må alle slutte seg til den.
Det er derfor ikke riktig at enhver endring alltid krever samtykke fra samtlige eiere. Men styret eller generalforsamlingen kan heller ikke fritt flytte kostnader mellom boligene.
«Hvorfor må jeg betale for noe jeg ikke bruker?»
Det er et forståelig spørsmål. Du kan bo i rekkehus og lure på hvorfor du bidrar til vedlikehold av blokkene. Eller bo i blokk og spørre hvorfor du skal betale for arbeid på rekkehusene.
Utgangspunktet er at kostnader som borettslaget har ansvar for, fordeles etter den gjeldende fordelingsnøkkelen. At du ikke bruker et bestemt anlegg, gir ikke i seg selv rett til å slippe å betale. Samtidig åpner loven for fordeling etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det.
Vi kan altså ikke velge bort hver enkelt fellesutgift som på en restaurantmeny. Fellesskapet omfatter også deler av eiendommen vi ikke bruker til daglig.
Dette betyr ikke at enhver kostnad automatisk skal deles mellom alle. Hvilken fordeling som er riktig, må vurderes ut fra hva utgiften gjelder, borettslagets vedtekter og lovens regler.
Hva med parkeringsgarasjer, trappevask og elbillading?
Vedlikehold av parkeringsgarasjer, vask av trappeoppganger og strømmen som brukes til å lade en bil, er forskjellige typer kostnader. De har derfor ikke nødvendigvis samme betalingsmodell.
I Dyretråkket borettslag gjelder følgende:
• Trappevask faktureres bare til andelseiere med blokkleilighet. Andelseiere i rekkehus betaler ikke for denne tjenesten.
• Investeringen i økt strømkapasitet til parkeringsgarasjene er dekket gjennom felleskostnadene.
• Selve ladestasjonene og kostnadene ved drift og bruk dekkes av brukerne.
Det er altså forskjell på hva vi betaler for sammen, og hva som belastes bestemte boliger eller brukere.
For andre utgifter, som vedlikehold av parkeringsgarasjene, må fordelingen følge den ordningen som gjelder, med de unntakene loven åpner for. Styret kan ikke uten videre flytte en kostnad fra alle andelseiere til bare én gruppe – eller motsatt.
Hva med internett og TV?
I Dyretråkket borettslag er bredbånd og TV inkludert i felleskostnadene gjennom en kollektiv avtale.
Dette er en del av borettslagets felles tjenestetilbud, selv om vi bruker det forskjellig. Noen strømmer serier, andre leser nettaviser – og noen synes fortsatt tekst-TV gjør en utmerket jobb.
At du ikke bruker tjenesten, gir normalt ikke rett til å velge bort betalingen når boligen er omfattet av en gyldig fellesordning. Ønsker du en annen løsning, kan du ta saken opp med styret eller fremme et forslag til generalforsamlingen. En eventuell endring må gjennomføres innenfor avtalen og reglene om kostnadsfordeling.
Det er også forskjell på å endre tjenestetilbudet og å endre hvem som skal betale hvor mye.
Én faktura – flere forskjellige poster
Fakturaen fra USBL sendes på vegne av borettslaget. Den kan inneholde flere poster som dekker ulike ting:
• Felleskostnader: boligens andel av borettslagets felles utgifter. Bredbånd og TV er inkludert.
• Trappevask: faktureres bare til andelseiere med blokkleilighet.
• Tillegg for påbygg eller utvidelse: der dette følger av borettslagets ordning.
• Varme: et stipulert månedlig beløp for boliger som omfattes av varmeordningen.
• Andre særskilte beløp: for eksempel en eventuell eiendomsskatt som viderefaktureres den enkelte bolig.
Dyretråkket borettslag betaler ikke eiendomsskatt per i dag. Dette er derfor ikke en kostnad som belastes andelseierne nå.
Ikke alle boliger belastes for alle tjenestene. At beløpene kreves inn på samme faktura, betyr heller ikke at de beregnes eller fordeles på samme måte.
Er dette husleie?
«Husleie» brukes ofte i dagligtalen, men felleskostnader er det mer presise ordet for andelseiere.
Juridisk eier du en andel i borettslaget med tilknyttet rett til å bruke boligen. Borettslaget eier bygningene og eiendommen. Du betaler derfor ikke vanlig husleie til en utleier, men bidrar til kostnadene i boligselskapet du er medeier i.
Hvordan betaler vi for varme?
Alle boligene omfattes av borettslagets fjernvarmeordning og betaler et stipulert beløp hver måned.
Vi har ikke individuell måling av fjernvarmeforbruket. Beløpet er derfor ikke en regning basert på hvor mye varme den enkelte husstanden faktisk har brukt.
Det gjennomføres heller ingen årlig varmeavregning. Du får altså ikke en årlig avregning med penger tilbake eller et ekstra betalingskrav.
Hvem svarer på spørsmål – styret eller USBL?
USBL er borettslagets forretningsfører og hjelper blant annet med regnskap, fakturering og administrasjon.
Borettslaget er et selvstendig boligselskap. Generalforsamlingen er øverste myndighet, mens styret har ansvar for den løpende forvaltningen innenfor loven, vedtektene og generalforsamlingens vedtak.
En enkel huskeregel:
• Spørsmål om betaling, fakturakopi eller registrerte opplysninger: kontakt USBL.
• Spørsmål om vedtak, tjenester, vedlikehold eller kostnadsfordeling: kontakt styret.
USBL kan bistå og gi råd, men er ikke en klageinstans som kan overprøve borettslagets vedtak.
Greit å vite om eventuell eiendomsskatt
Dyretråkket borettslag betaler ikke eiendomsskatt per i dag. Dersom dette blir aktuelt senere, vil andelseierne få informasjon om hva det innebærer og hvordan betalingen håndteres.
Eiendomsskatt er en kommunal skatt. Ved en eventuell eiendomsskatt mottar borettslaget en samlet eiendomsskatteseddel og faktura for boligene i selskapet. Beløp knyttet til den enkelte bolig kan deretter viderefaktureres andelseieren.
Dersom eiendomsskatt blir aktuelt, vil riktig kontaktpunkt avhenge av hva spørsmålet gjelder:
• Feil i boligopplysninger eller beregnet markedsverdi fra Skatteetaten må tas opp med Skatteetaten.
• Spørsmål eller klager på kommunens utskriving og beregning av eiendomsskatten må tas opp med Oslo kommune.
• Spørsmål om hvordan en eventuell eiendomsskatt er ført på fakturaen fra borettslaget, kan tas opp med USBL.
Fellesskapet virker begge veier
Å bo i borettslag betyr at vi deler ansvar – også når vi ikke bruker akkurat den delen av eiendommen som trenger vedlikehold.
Én gang gjelder arbeidet blokkene. En annen gang gjelder det rekkehusene eller uteområdene. Målet er å ta vare på hele eiendommen, med en kostnadsfordeling som følger loven og borettslagets ordninger.
Felleskostnadene er kanskje ikke den mest spennende posten i nettbanken. Men de bidrar til at Dyretråkket fortsatt er et godt sted å bo.
I Dyretråkket borettslag er det samlede årsbeløpet for 2026 på 16 millioner kroner. Dette omfatter driftskostnader og øvrige fellesutgifter, samt renter og avdrag på borettslagets lån.
Pengene går blant annet til:
• Vedlikehold av bygninger og uteområder som borettslaget har ansvar for.
• Forsikring av borettslagets bygninger.
• Kommunale avgifter, blant annet renovasjon, vann og avløp.
• Vaktmestertjenester, snørydding og renhold.
• Strøm til fellesarealer og tekniske anlegg.
• Administrasjon, regnskap og andre nødvendige tjenester.
• Bredbånd og TV gjennom borettslagets kollektive avtale.
• Renter og avdrag på borettslagets lån.
Hva pengene brukes til, kommer frem av borettslagets regnskap, som legges frem for generalforsamlingen. Styret fastsetter de månedlige innbetalingene til dekning av felleskostnadene.
Det er med andre ord mye som skal holdes i gang – også på dager da det mest synlige som skjer, er at vaktmesteren skifter en lyspære.
Hvorfor betaler ikke alle det samme?
Felleskostnadene fordeles etter en fordelingsnøkkel. Den bestemmer hvor stor del av kostnadene hver bolig skal dekke.
I borettslag bygger fordelingen normalt på verdiforholdet mellom boligene eller andre retningslinjer i den opprinnelige bygge- og finansieringsplanen. Fordelingen følger derfor ikke nødvendigvis antall kvadratmeter alene.
To like store boliger kan dermed ha ulike felleskostnader. Skal vi forklare forskjellen mellom to bestemte boliger, må vi se på borettslagets vedtekter og grunnlaget for fordelingsnøkkelen – ikke bare på størrelsen eller hva boligene ville blitt solgt for i dag.
I tillegg kan enkelte tjenester faktureres bare til bestemte boliger. Hos oss gjelder dette blant annet trappevask, som bare faktureres til andelseiere med blokkleilighet.
Fordelingsnøkkelen er altså ikke noe styret finner på når neste måneds faktura skal sendes ut.
Kan fordelingsnøkkelen endres?
Ja, men ikke bare fordi et flertall synes en annen fordeling virker mer rettferdig.
Borettslagsloven skiller mellom flere situasjoner:
• Fordelingen skal justeres dersom endringer i boligene eller eiendommen fører til vesentlige endringer i verdiforholdene.
• Når særlige grunner taler for det, skal enkelte kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.
• En annen fordeling enn den loven ellers gir grunnlag for, krever samtykke fra de andelseierne som berøres. Berører endringen alle, må alle slutte seg til den.
Det er derfor ikke riktig at enhver endring alltid krever samtykke fra samtlige eiere. Men styret eller generalforsamlingen kan heller ikke fritt flytte kostnader mellom boligene.
«Hvorfor må jeg betale for noe jeg ikke bruker?»
Det er et forståelig spørsmål. Du kan bo i rekkehus og lure på hvorfor du bidrar til vedlikehold av blokkene. Eller bo i blokk og spørre hvorfor du skal betale for arbeid på rekkehusene.
Utgangspunktet er at kostnader som borettslaget har ansvar for, fordeles etter den gjeldende fordelingsnøkkelen. At du ikke bruker et bestemt anlegg, gir ikke i seg selv rett til å slippe å betale. Samtidig åpner loven for fordeling etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det.
Vi kan altså ikke velge bort hver enkelt fellesutgift som på en restaurantmeny. Fellesskapet omfatter også deler av eiendommen vi ikke bruker til daglig.
Dette betyr ikke at enhver kostnad automatisk skal deles mellom alle. Hvilken fordeling som er riktig, må vurderes ut fra hva utgiften gjelder, borettslagets vedtekter og lovens regler.
Hva med parkeringsgarasjer, trappevask og elbillading?
Vedlikehold av parkeringsgarasjer, vask av trappeoppganger og strømmen som brukes til å lade en bil, er forskjellige typer kostnader. De har derfor ikke nødvendigvis samme betalingsmodell.
I Dyretråkket borettslag gjelder følgende:
• Trappevask faktureres bare til andelseiere med blokkleilighet. Andelseiere i rekkehus betaler ikke for denne tjenesten.
• Investeringen i økt strømkapasitet til parkeringsgarasjene er dekket gjennom felleskostnadene.
• Selve ladestasjonene og kostnadene ved drift og bruk dekkes av brukerne.
Det er altså forskjell på hva vi betaler for sammen, og hva som belastes bestemte boliger eller brukere.
For andre utgifter, som vedlikehold av parkeringsgarasjene, må fordelingen følge den ordningen som gjelder, med de unntakene loven åpner for. Styret kan ikke uten videre flytte en kostnad fra alle andelseiere til bare én gruppe – eller motsatt.
Hva med internett og TV?
I Dyretråkket borettslag er bredbånd og TV inkludert i felleskostnadene gjennom en kollektiv avtale.
Dette er en del av borettslagets felles tjenestetilbud, selv om vi bruker det forskjellig. Noen strømmer serier, andre leser nettaviser – og noen synes fortsatt tekst-TV gjør en utmerket jobb.
At du ikke bruker tjenesten, gir normalt ikke rett til å velge bort betalingen når boligen er omfattet av en gyldig fellesordning. Ønsker du en annen løsning, kan du ta saken opp med styret eller fremme et forslag til generalforsamlingen. En eventuell endring må gjennomføres innenfor avtalen og reglene om kostnadsfordeling.
Det er også forskjell på å endre tjenestetilbudet og å endre hvem som skal betale hvor mye.
Én faktura – flere forskjellige poster
Fakturaen fra USBL sendes på vegne av borettslaget. Den kan inneholde flere poster som dekker ulike ting:
• Felleskostnader: boligens andel av borettslagets felles utgifter. Bredbånd og TV er inkludert.
• Trappevask: faktureres bare til andelseiere med blokkleilighet.
• Tillegg for påbygg eller utvidelse: der dette følger av borettslagets ordning.
• Varme: et stipulert månedlig beløp for boliger som omfattes av varmeordningen.
• Andre særskilte beløp: for eksempel en eventuell eiendomsskatt som viderefaktureres den enkelte bolig.
Dyretråkket borettslag betaler ikke eiendomsskatt per i dag. Dette er derfor ikke en kostnad som belastes andelseierne nå.
Ikke alle boliger belastes for alle tjenestene. At beløpene kreves inn på samme faktura, betyr heller ikke at de beregnes eller fordeles på samme måte.
Er dette husleie?
«Husleie» brukes ofte i dagligtalen, men felleskostnader er det mer presise ordet for andelseiere.
Juridisk eier du en andel i borettslaget med tilknyttet rett til å bruke boligen. Borettslaget eier bygningene og eiendommen. Du betaler derfor ikke vanlig husleie til en utleier, men bidrar til kostnadene i boligselskapet du er medeier i.
Hvordan betaler vi for varme?
Alle boligene omfattes av borettslagets fjernvarmeordning og betaler et stipulert beløp hver måned.
Vi har ikke individuell måling av fjernvarmeforbruket. Beløpet er derfor ikke en regning basert på hvor mye varme den enkelte husstanden faktisk har brukt.
Det gjennomføres heller ingen årlig varmeavregning. Du får altså ikke en årlig avregning med penger tilbake eller et ekstra betalingskrav.
Hvem svarer på spørsmål – styret eller USBL?
USBL er borettslagets forretningsfører og hjelper blant annet med regnskap, fakturering og administrasjon.
Borettslaget er et selvstendig boligselskap. Generalforsamlingen er øverste myndighet, mens styret har ansvar for den løpende forvaltningen innenfor loven, vedtektene og generalforsamlingens vedtak.
En enkel huskeregel:
• Spørsmål om betaling, fakturakopi eller registrerte opplysninger: kontakt USBL.
• Spørsmål om vedtak, tjenester, vedlikehold eller kostnadsfordeling: kontakt styret.
USBL kan bistå og gi råd, men er ikke en klageinstans som kan overprøve borettslagets vedtak.
Greit å vite om eventuell eiendomsskatt
Dyretråkket borettslag betaler ikke eiendomsskatt per i dag. Dersom dette blir aktuelt senere, vil andelseierne få informasjon om hva det innebærer og hvordan betalingen håndteres.
Eiendomsskatt er en kommunal skatt. Ved en eventuell eiendomsskatt mottar borettslaget en samlet eiendomsskatteseddel og faktura for boligene i selskapet. Beløp knyttet til den enkelte bolig kan deretter viderefaktureres andelseieren.
Dersom eiendomsskatt blir aktuelt, vil riktig kontaktpunkt avhenge av hva spørsmålet gjelder:
• Feil i boligopplysninger eller beregnet markedsverdi fra Skatteetaten må tas opp med Skatteetaten.
• Spørsmål eller klager på kommunens utskriving og beregning av eiendomsskatten må tas opp med Oslo kommune.
• Spørsmål om hvordan en eventuell eiendomsskatt er ført på fakturaen fra borettslaget, kan tas opp med USBL.
Fellesskapet virker begge veier
Å bo i borettslag betyr at vi deler ansvar – også når vi ikke bruker akkurat den delen av eiendommen som trenger vedlikehold.
Én gang gjelder arbeidet blokkene. En annen gang gjelder det rekkehusene eller uteområdene. Målet er å ta vare på hele eiendommen, med en kostnadsfordeling som følger loven og borettslagets ordninger.
Felleskostnadene er kanskje ikke den mest spennende posten i nettbanken. Men de bidrar til at Dyretråkket fortsatt er et godt sted å bo.